Если вы прикидываете, как купить недвижимость в Таиланде из России, начинайте с денег, а не с подбора квартиры. У тайской сделки есть особенность, которой нет больше нигде: право собственности иностранца зарегистрируют, только если деньги пришли в страну из-за границы в иностранной валюте и были обменяны на баты уже внутри Таиланда. Ниже о том, как это устроено и как провести платёж правильно.
Всё, что здесь написано, мы сверяли 27 августа 2026 года. Правила, ставки сборов и требования банков меняются, перед сделкой перепроверьте. Материал справочный, тайского юриста он не заменяет.
Freehold и leasehold: что доступно иностранцу
Начнём с запрета. Землю иностранец в Таиланде купить не может, так записано в Земельном кодексе Таиланда. Из этого запрета вырастает вся конструкция рынка. Что же тогда доступно иностранцу?
Квартира в кондоминиуме в полную собственность, то есть freehold. Единственный простой и надёжный вариант, предусмотренный Законом о кондоминиумах. Ограничение: иностранцам может принадлежать не более 49% от общей площади жилых помещений здания. Остальные 51% достаются только гражданам Таиланда или тайским юридическим лицам. Эту долю называют иностранной квотой, и сколько её осталось в конкретном доме, выясняют до внесения депозита. Не после.
Долгосрочная аренда, leasehold. Право пользования на срок до 30 лет: больше для одного договора закон не разрешает, дальше только продление по соглашению сторон. Так оформляют дома и виллы, а ещё квартиры в домах, где иностранная квота уже выбрана. Продление закон автоматически не гарантирует. Всё зависит от текста договора и порядочности собственника.
Покупка через тайскую компанию. Землю или дом оформляют на юридическое лицо с преобладающим тайским участием, а иностранец контролирует саму компанию. Схема рискованная. Если фирма создана исключительно как оболочка для владения недвижимостью и реальной деятельности не ведёт, конструкцию могут оспорить. Без развёрнутой консультации местного юриста в неё лучше не лезть.
Для большинства покупателей из России рабочий вариант один: квартира в кондоминиуме во freehold, и только если в доме ещё остаётся свободная иностранная квота. Это первое, что вы проверяете. До внесения любых денег.
Этапы сделки с кондоминиумом
Этапы сделки с кондоминиумом по порядку.
Первый шаг: квота. Запросите у застройщика или управляющей компании подтверждение, что на момент сделки в доме есть свободная иностранная квота. Без него право собственности на вас не зарегистрируют.
Второй: резервирование. Вы вносите депозит, объект снимают с продажи. Условия возврата фиксируйте письменно.
Третий: юридическая проверка, due diligence. Обременения, долги по взносам на содержание, законность строительства, наличие разрешений. Для строящихся объектов ещё и репутация застройщика.
Четвёртый: договор купли-продажи. В нём фиксируют объект, цену, график платежей, сроки и ответственность сторон.
Пятый: перевод денег из-за границы. С соблюдением требований, о которых речь в следующем разделе.
Шестой: регистрация в земельном управлении. Стороны подают документы, платят сборы, и покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру.
Сколько из этого можно сделать удалённо? Значительную часть: по доверенности, если она оформлена и легализована как положено. А вот открыть тайский счёт без личного присутствия обычно не выйдет.
Почему деньги должны прийти из-за границы
Требование тайского законодательства звучит так: чтобы зарегистрировать право собственности иностранца на квартиру, нужно подтвердить, что средства ввезли в Таиланд в иностранной валюте и обменяли на баты уже внутри страны. Именно поэтому деньги должны прийти из-за границы.
Подтверждающим документом служит справка о валютной операции (FET, Foreign Exchange Transaction form). Её выдаёт тайский банк, когда средства поступили и были конвертированы. Оформляют её для переводов от 50 000 долларов США. Сумма меньше? Тогда банк даёт упрощённое подтверждение: кредит-авизо (credit advice) или письмо банка, Земельный департамент принимает и его. Какой формат выдадут вам, уточните в банке до перевода.
Каким должен быть сам платёж:
- валюта перевода иностранная: доллары или евро, но не баты. Отправите баты, и конвертация пройдёт за пределами Таиланда, требование не выполнено;
- назначение платежа прямо указывает на покупку недвижимости, например «purchase of condominium» с указанием объекта;
- получатель: ваш собственный счёт в тайском банке либо счёт продавца;
- имя отправителя совпадает с именем будущего собственника. Перевод от третьего лица создаёт проблему при регистрации права.
Деньги пришли в батах, без назначения или от другого человека? Справку FET вам не выдадут. Без неё земельное управление откажет в регистрации права на иностранца. Задним числом это не чинится: средства придётся заводить заново.
Как перевести деньги из России
Как перевести деньги из России: маршрутов несколько.
Маршрут первый, и мы считаем его предпочтительным: SWIFT в валюте на свой тайский счёт. Вы сами контролируете назначение платежа, получаете справку FET и рассчитываетесь с продавцом уже внутри страны. Понадобится счёт в тайском банке.
Маршрут второй: SWIFT в валюте напрямую на счёт продавца или застройщика. Работает, если продавец готов и корректно оформит поступление. Проследите за формулировкой назначения платежа и за тем, чтобы справку FET передали вам.
Третий: через собственный счёт в третьей стране, когда прямой маршрут из России не срабатывает. Для FET при этом важны валюта поступления в Таиланд и имя отправителя.
Четвёртый: со счёта юридического лица, когда покупка идёт на компанию или сделка структурирована.
Если покупку оформляют на компанию или сумма проходит по договору купли-продажи от юридического лица, то зарубежный платёж юрлица по договору купли-продажи проводят через агента, с полным комплектом закрывающих документов для валютного контроля.
Чего делать нельзя: везти наличные и менять их в обменнике. Даже если сумма формально допустима к ввозу, обмен в обменном пункте не порождает справку FET, а без неё право собственности на иностранца не зарегистрируют.
Налоги и сборы при сделке
| Статья | Ставка на август 2026 |
|---|---|
| Регистрационный сбор за переход права (transfer fee) | 2% от оценочной стоимости объекта по данным Земельного департамента |
| Гербовый сбор (stamp duty) | 0,5% — взимается, если не применяется специальный налог с бизнеса |
| Специальный налог с бизнеса (SBT) | 3,3% — при продаже объекта, находившегося в собственности менее 5 лет; заменяет гербовый сбор |
| Налог у источника (withholding tax) | Удерживается с продавца: для физических лиц по прогрессивной шкале от оценочной стоимости с учётом срока владения, для юридических — 1% |
| Сбор за регистрацию ипотеки | 1%, если сделка с привлечением займа |
Кто платит налоги и сборы при сделке? Закон жёсткого распределения не устанавливает, практика гуляет от «пополам» до «всё платит покупатель». Это предмет переговоров, и результат пишут в договор, а не выясняют в земельном управлении в день регистрации.
В сумме закладывайте порядка 3–6% сверх цены. По этому параметру Таиланд заметно дешевле европейских направлений.
Ежегодные расходы: взносы на содержание кондоминиума (считают от площади), налог на недвижимость по действующим ставкам, коммунальные платежи.
Что учесть при покупке для сдачи в аренду
Немалая часть покупателей берёт тайскую квартиру ради дохода. Вот что учесть при покупке для сдачи в аренду: эти моменты меняют расчёт.
Кто будет управлять объектом. Сдавать квартиру из другой страны без управляющей компании нереалистично. Её комиссия, условия договора и порядок расчётов с вами напрямую бьют по доходности. Выясняйте это до покупки, потом торговаться поздно.
Программы гарантированного дохода от застройщика встречаются в проектах апарт-формата: застройщик обещает фиксированный процент в течение нескольких лет. Читайте условия внимательно. Кто платит и из каких средств? Что происходит после гарантийного периода? Какие расходы вычитают из выплаты?
Сезонность. У курортных локаций сезон выраженный, а годовую доходность считают по всему году, а не по пиковым месяцам.
Что съедает доход: взносы на содержание, коммунальные платежи за месяцы простоя, комиссия управляющей компании, амортизация мебели и техники, налоги.
Налоги придётся платить в двух странах. Доход от аренды облагается в Таиланде, а налоговый резидент России декларирует его ещё и в России. Соглашение об избежании двойного налогообложения проверяйте на действующий статус.
Как вы будете получать арендный доход, продумайте заранее: маршрут из Таиланда в Россию упирается в те же ограничения, что и обратный.
Что проверить перед сделкой
Что проверить перед сделкой, одним списком.
Остаток иностранной квоты в доме. Первое и главное. Требуйте письменного подтверждения.
Обременения и задолженности по объекту, включая долги по взносам на содержание: они переходят вместе с квартирой.
Репутация и история застройщика, если объект строится: сданные проекты, соблюдение сроков, состояние ранее построенных домов.
Эскроу. В Таиланде механизм защиты платежа при покупке на этапе строительства применяют не повсеместно. Нет эскроу? Тогда привязывайте платежи к этапам готовности и не вносите крупных сумм авансом.
Условия договора аренды, если речь о leasehold: срок, порядок и гарантии продления, права наследников, можно ли передать право третьим лицам.
И юрист на вашей стороне. Не тот, которого любезно предложило агентство продавца.
Сравните с направлением, где защита платежа встроена в закон: покупка в ОАЭ с эскроу-счетами застройщиков. Общая механика сделки и перевода денег: недвижимость за рубежом.
Требования к переводу средств и ставки сборов мы проверяли 27 августа 2026 года. К вашей сделке что-то могло поменяться, перепроверьте.
Для компаний та же задача решается через платёжного агента —«Культура платежей».