У ОАЭ две заметные особенности: защищённые законом эскроу-счета для строящихся объектов и рассрочка от застройщика, растянутая на годы. Обе напрямую определяют, как проводить деньги из России. Ниже о том, как купить недвижимость в Дубае из России: сама сделка и её оплата.
Сверено 27 августа 2026 года. Сборы, правила и требования банков меняются, перед сделкой проверьте актуальные. Материал справочный, местного юриста он не заменяет.
Что и где могут покупать иностранцы
В полную собственность, то есть freehold, иностранцы могут покупать только в специально отведённых зонах. Вне их доступны другие формы: долгосрочная аренда или право пользования. Перечень freehold-зон каждый эмират определяет сам, и в Дубае он широкий, туда попадает большинство районов, которые вообще интересуют покупателей.
Рынков два, и устроены они по-разному. Off-plan, то есть строящиеся объекты, покупают на этапе стройки напрямую у застройщика: цена входа ниже, есть рассрочка на период строительства, зато сам объект пока существует только на бумаге. Вторичка, она же ready, дороже, но право переходит сразу, объект можно осмотреть своими глазами, а аренда начинает приносить доход немедленно.
Покупать можно апартаменты, виллы, таунхаусы, коммерческие помещения, а в отдельных зонах и участки. Основные freehold-зоны Дубая: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, Emirates Hills, Jumeirah Lake Towers (JLT), Dubai Creek Harbour, Damac Hills.
Теперь визы. Покупка недвижимости даёт основание для резидентской визы, пороги на август 2026 года такие:
| Виза | Порог | Срок |
|---|---|---|
| Золотая виза инвестора | от 2 000 000 дирхамов (около 545 000 долларов) | 10 лет, продлевается |
| Виза инвестора в недвижимость | от 750 000 дирхамов (около 204 000 долларов) | 2 года, продлевается |
Объект должен быть завершён, хотя часть программ при определённых условиях допускает и строящиеся. Порог разрешается набрать несколькими объектами. Условия периодически пересматривают, проверяйте их на дату сделки.
Этапы сделки: off-plan и вторичка
Off-plan проходит пять этапов:
- Бронирование: подписываете форму бронирования и вносите первый платёж.
- Договор купли-продажи (SPA). В нём фиксируются объект, цена, график платежей, срок сдачи и ответственность застройщика.
- Регистрация предварительного права: сделку вносят в реестр строящихся объектов, а вы получаете подтверждающий документ.
- Платежи по графику на протяжении всей стройки.
- Передача объекта и регистрация права после сдачи.
Со вторичкой короче:
- Договор о намерениях (MOU) закрепляет условия, под него вносится депозит.
- Согласие застройщика (NOC) подтверждает, что задолженностей по объекту нет.
- Переход права регистрируется в земельном департаменте, расчёт проходит одновременно.
Что из этого реально сделать, не прилетая? Значительную часть операций проводят по доверенности, оформленной у нотариуса и легализованной. Удалённые сделки в порядке вещей. А вот открыть банковский счёт в ОАЭ без личного присутствия обычно не получится.
Как оплатить: эскроу-счёт застройщика и график платежей
Главная защита покупателя строящегося объекта называется эскроу. Деньги покупателей уходят на специальный счёт проекта, а застройщик тратит их по мере готовности объекта и под контролем регулятора. Увести средства на другую стройку при такой схеме заметно сложнее.
Обязательно проверьте две вещи: что у проекта есть зарегистрированный эскроу-счёт и что ваш платёж идёт именно туда, а не на общий счёт компании. Реквизиты эскроу-счёта прописаны в договоре, сверьте их с данными регулятора.
График платежей застройщика обычно растянут на весь период строительства, и нередко самый крупный платёж приходится на передачу объекта. Бывают и схемы, где выплаты продолжаются после сдачи.
Для покупателя из России это означает, что оплата превращается в серию переводов на протяжении нескольких лет, а не в один платёж. Каждый из них проходит комплаенс заново, и маршрут, который работал год назад, к следующему траншу может закрыться. Из всех практических рисков рассрочки этот главный.
Расчёты идут в дирхамах ОАЭ, курс которых привязан к доллару США. Часть застройщиков принимает и доллары.
Как перевести деньги из России
Перевести деньги из России можно четырьмя маршрутами.
Первый: SWIFT напрямую на эскроу-счёт проекта или на счёт продавца. Самый короткий путь, но нужно, чтобы ваш банк проводил платежи по этому направлению, а получатель принимал деньги из России.
Второй: через собственный счёт в банке ОАЭ. При рассрочке удобнее всего: вы заводите средства на свой счёт и дальше платите по графику как местный клиент. Правда, для открытия счёта придётся приехать лично, подтвердить доход и, как правило, иметь резидентскую визу или оформлять её параллельно.
Третий: со счёта юридического лица. Так часто делают при инвестиционных покупках: расчёты идут по контракту, расходы ложатся в учёт.
Четвёртый: через платёжного агента. Он выручает, когда прямой банковский маршрут не работает или когда платежи идут регулярно по графику.
Рассрочка и регулярные переводы. График платежей застройщику превращается в серию крупных переводов на годы вперёд, и опаздывать с ними нельзя: за просрочку начисляют штраф, а при систематических нарушениях расторгают договор и удерживают часть внесённого. Компаниям удобнее вариант с агентом: оплата застройщику в ОАЭ со счёта компании через агента даёт договор, зафиксированные условия, отчёт агента и подтверждение платежа по каждому траншу для валютного контроля и учёта.
Криптовалюту в этой сделке лучше не использовать, даже если продавец теоретически готов её принять. Причина простая: у вас не остаётся банковского следа. Потом это аукнется при подтверждении происхождения средств, когда будете продавать объект и выводить деньги, и вопросами при оформлении визы. Банковский канал здесь часть актива, а не формальность.
Сколько стоит сделка: сборы и расходы
| Статья | Размер на август 2026 |
|---|---|
| Регистрационный сбор земельного департамента (DLD) | 4% от стоимости объекта плюс административный сбор (обычно 580–4 200 дирхамов в зависимости от типа объекта) |
| Регистрация строящегося объекта (Oqood) | 4%, взимается при покупке off-plan |
| Комиссия брокера | Обычно 2% от сделки на вторичном рынке |
| Согласие застройщика (NOC) | 500–5 000 дирхамов |
| Сбор за оформление права собственности | Фиксированный, несколько сотен дирхамов |
| Доверенность и нотариальные услуги | При удалённой сделке — от 1 500 дирхамов |
Ежегодного налога на владение недвижимостью в ОАЭ нет. Зато есть сборы за обслуживание здания и территории, service charges, которые собирает управляющая компания. Ориентир для Дубая: 10–30 дирхамов за квадратный фут в год, в премиальных проектах с развитой инфраструктурой выше. Квартира в Дубае площадью 1 000 квадратных футов обойдётся в 10 000–30 000 дирхамов ежегодно. Ставку узнайте до покупки: на длинной дистанции она бьёт по доходности сильнее, чем цена входа.
В сумме на сделку закладывайте порядка 6–8% сверх цены объекта.
Работает ли рассрочка от застройщика для россиян
Формально работает: гражданство покупателя на условия рассрочки никак не влияет. Загвоздка в другом.
Каждый транш идёт отдельным международным переводом и каждый раз проверяется заново. За два-три года строительства ситуация с маршрутами успевает поменяться не один раз.
Что будет при просрочке? Сначала уведомление и штраф. Если задержка затянулась, застройщик расторгает договор и удерживает часть внесённой суммы. Конкретика прописана в договоре, читайте её до подписания, а не после первой задержки.
Как снизить риск:
- откройте счёт в ОАЭ и заводите деньги заранее, с запасом на один-два платежа вперёд;
- не оставляйте перевод на последний день по графику, закладывайте неделю;
- держите запасной маршрут оплаты;
- если платёж задерживается из-за банковской проверки, предупредите застройщика заранее: на практике они идут навстречу, когда видят подтверждение отправки;
- сохраняйте подтверждения всех переводов, при споре это единственное доказательство.
Что происходит после сделки
Регистрацией права покупка не заканчивается: после сделки начинаются обязанности, о которых на этапе продажи предупреждают редко.
Начнём с России. Если ради расчётов вы открыли счёт в банке ОАЭ, об этом нужно уведомить налоговую в установленный срок, а потом каждый год подавать отчёт о движении средств. Процедура несложная, штраф за неуведомление с ней несопоставим, но узнают о ней обычно уже постфактум.
Сдаёте объект? Налоговый резидент России декларирует доход от аренды зарубежной недвижимости в России. То, что в ОАЭ нет ежегодного налога на владение, российских обязанностей не отменяет.
Сборы за обслуживание управляющая компания взимает ежегодно, считая от площади. В проектах с инфраструктурой, бассейнами, спортзалами и консьержем, сумма выходит ощутимой. Долг по этим сборам блокирует продажу: без подтверждения, что задолженности нет, застройщик не выдаст согласие на переоформление.
Если вы не живёте в стране, объектом кто-то должен управлять: сдавать, обслуживать, оплачивать счета. Это управляющая компания, и её комиссия вместе с условиями договора влияет на реальную доходность сильнее, чем разница в цене входа.
И заранее продумайте выход. Вывести деньги от продажи в Россию бывает сложнее, чем завести их сюда. Критичным становится подтверждение источника актива, тот самый банковский след первоначальной оплаты. Ещё один довод платить через банк с самого начала, а не в обход него.
Риски и проверка застройщика
Проверка застройщика начинается с регистрации проекта у регулятора: и застройщик, и конкретный проект должны быть в реестре, а у проекта должен быть эскроу-счёт.
Дальше история застройщика. Сколько проектов он сдал, укладывался ли в сроки, как сданные объекты выглядят сейчас. Задержка сдачи встречается чаще всего, и разные компании ведут себя в такой ситуации по-разному.
В договоре читайте всё, что касается сроков: какую отсрочку сдачи застройщик может себе позволить без ответственности и какие права у вас появляются, когда она превышена.
На вторичном рынке проверьте, нет ли обременений, ипотеки и долгов по сборам за обслуживание. Всё это переходит вместе с объектом, и именно ради такой проверки нужно согласие застройщика (NOC).
Покупаете для сдачи? Пересчитайте доходность сами. Проценты из рекламы часто не учитывают сборы за обслуживание, простой и комиссию управляющей компании.
Для сравнения с другими странами: покупка в Турции даёт полное право собственности и путь к гражданству, покупка в Таиланде ограничена квотой для иностранцев и требует обязательного ввода валюты. Общая механика описана в разделе недвижимость за рубежом.
Пороги виз и сборы здесь на 27 августа 2026 года. К вашей сделке они могли сдвинуться, проверьте.